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关于这次地产圈的史诗级的买卖世茂现在再去接盘福晟您怎么看

放大字体  缩小字体 2020-01-14 14:19:25 来源:自媒体 作者:责任编辑NO。蔡彩根0465

世茂海峡号称是福州规模第一,福晟号称是福州市中心规模第一。这两个称霸福州的房地产公司,如今戏剧性地整合在了一起。

世茂整体收购福晟,是过去一年,房地产行业的最大并购案,这也是地产圈又一场史诗级的交易。尽管没有披露交易金额,甚至连具体的交易项目都未敲定,但从去年12月17日媒体爆出福晟集团将旗下地产项目整体出售,到1月10日潘伟明率队赶赴上海洽谈签约。

作为这场重量级买卖的收购方,许世坛并未拔高自身姿态,他强调,“不是谁收购谁”,双方是合作,将输出世茂福晟品牌,将千亿货值地产开发项目,这次合作涉及两家上市公司,合计约4000亿货值,创立了新型的合作平台,这或许是继万达联手融创之后的又一次“世纪合作”。

1月13日,世茂和福晟选择在福州共同上演了这场地产圈的“周一见”。

发布会现场,一脸喜气的许世坛与年长13岁的潘伟明并排同坐,言谈间两人都十分客气,场面看着和谐。

出席的还有世茂集团执行董事兼财务管理中心负责汤沸、世茂集团执行董事、世茂海峡总裁吕翼,福晟集团董事长潘伟明、副董事长潘俊刚。尽管福州是福晟的大本营,但今天的发布会更似世茂主场。

事实上,在没有一点上市公司公告之前,双方都对合作的细节三缄其口,而今天的发布会也没能透露太多信息。

双方并未公布具体合作金额,但许世坛对外解答合作范围和项目数量, “合作是全方位的,不局限于地产开发,还涉及商业领域、福晟集团旗下核心建筑公司六建集团和物业公司福晟生活服务。项目数量非外界所言87个,而是有很多项目,同时还在持续不断的增加新项目。”

在股权比例上,前版本是,世茂与福晟合作的参与者为三方——世茂、福晟和东方资产管理有限公司,股权比例为4:3:3。许世坛澄清说,东方资产股权占比很小,主要负责整合中的金融和财务工作。

世茂董事会主席许荣茂和副主席许世坛表示,这一次是双方全产业链的战略合作,不是收购,是全方位的合作,不仅是地产,还有物业,旧改、商业、办公都会合作。

福晟集团董事长潘伟明表示:“福晟拥有大量优质的土地储备,在旧改、一二级联动开发等领域建立了核心竞争优势,旗下地产与建筑两大板块高度协同,与世茂双方的优势资源和能力具有非常好的互补性。”

事实上,早先,福晟集团也是因“收并购”在地产圈盛名。2015年开始,潘伟明曾组建300名成员的拿地“飞虎队”,奔赴全国拿地和收并购;至2017年,福晟因快速攻城略地,在房地产界声名鹊起,被称为地产界又一匹“黑马”。

据了解,仅在2017-2018年间,福晟在全国的收并购项目多达107个。其中,福州、深圳、郑州、长沙、武汉、天津和广州等一二线城市土地储备不少于3000万平方米。而其在深圳拥有土地储备货值逾3000亿元;在郑州,福晟已拥有的土地储备面积达2万亩。

2019年,福晟集团地产板块本来制定了900亿元的销售目标。但是,在面临着资金链危机、裁员和破产传闻之后,进军千亿的梦想也随之泡汤。据克而瑞公布《2019年1-12月中国房地产企业销售榜TOP100》,福晟集团地产板块全口径销售额为630.2亿元,目标完成率为70.02%。

“目前,福晟有1000亿元的可售货值,而旧改资源这块,未来还有三四千亿元的货值,这是世茂所看中的。”许世坛直言。

这也代表着,曾经的“黑马”如今面临着被全盘接管的局面,而福晟引以为傲的“飞虎队”所并购项目也要全部交由世茂执行董事、世茂海峡发展公司董事长兼总裁吕翼来操盘。

关于世茂集团

作为一家国际化、综合性的大型投资集团,经过30年的发展,世茂集团在香港和上海分别拥有世茂房地产(00813.HK)及世茂股份(600823.SH)两家上市公司。

世茂集团董事局副主席、总裁许世坛致辞

如今,世茂集团携手全球超120个城市,以多元业务战略布局海内外,业务版图涉及地产、酒店、商业、主题娱乐、物管、文化、金融、教育、健康、高科技、海外投资等领域,形成了多元化业务并举的“可持续发展生态圈”。

以“成为行业引领者,打造百年世茂”为愿景,世茂正持续为客户在居住、生活、消费、商务、旅游等方面提供高层次的品质体验,与城市共成长,与人民同幸福。

以下为世茂、福晟合作新闻发布会现场采访实录:

现场提问:在前十强里面,世茂的复合增长率应该是今年最快的,48%,而且今年世茂的并购能力非常强,你觉得世茂的核心竞争力是什么?2020年,你觉得未来世茂还会保持怎样的增长率呢?

许世坛我自己觉得对中国房地产来说还是很难的一年,但是从总量来说还是增加到16万亿,也是历史最高的。我们正真看到供应量是增强比较多,许多开发商面临着库存的压力,面临着去化的压力,也面临着利润进一步受压的压力。

这样的一个问题怎么解,我记得2019年的时候,我也跟很多媒体、投资者朋友在说以前的中国房地产是大鱼吃小鱼,下一步是大鱼吃大鱼,整合的时候。为什么2019年世茂增长很快,我觉得是两点,前十规模都比较大,我们基数小一点,增长大是正常的。主要是做平台的整合,我们这边做了很多的平台整合。我们没觉得这是收购,比如我们跟泰禾也好,跟很多的合作方都是双赢,而且双方都持有股份,我们会占比较大的股份。

我们比较弱的就是产业链还没有做好闭环,我们跟福晟的合作就可以把这个产业链做闭环。我们如果有上游,施工企业就是上游,就可以整合上下游的更多的资源整合,我觉得这个是很重要的。

还有一块就是刚才潘主席提到的旧改,有几千亿的旧改资产,这个利润是很高的,旧改也是释放最弱的。我举个例子,世茂有一万多亿的土地储备,如果在全国前十的开发商也是排第七八的,旧改要排到二十以后,但是如果加上福晟4000亿,我们可能就是在前五、六了,所以在这一块补了一个很大的短板。

未来地产除了大鱼吃小鱼,或者大鱼吃大鱼,今天是中国地产一个新的出路,除了传统的收并购,还有一个新的渠道,就是建立一个合作共赢的新的平台。我们跟福晟建立一个合作共赢的新平台。

2020年怎么看?我相信2020整个市场还会在15万亿以上,不一定会达到16万亿,但是会挑战。我很看好的是二三线,可能很多媒体会说这个利润会很低或者资金压力很大,我觉得要看你怎么看,如果我们销售得好资金压力就不大。利润是否很低?可能前两年福晟会卖便宜一点,可能有资金的压力,我们新的品牌就得卖贵一点,当然卖贵一点不是说对用户不好,卖贵一点我们的产品要提升,我们要做好一点,我们要投入。

所以我觉得这个资产我们还是很看好,可以赚钱的,不单单是1000多亿,还有未来要赚大钱。这1000多亿我们也会联合金融机构去做很多的财务上、融资上的重组和配合,这个也是我们最近会做的。做完以后也是让这个企业的竞争力得到很大的提升。

总体来说我觉得2020肯定是很有挑战的一年。开发商前十的增速会更慢,现在看去年的数据已经降到十几个点了,我相信未来就在十几个点左右,但是我相信世茂会快一点,所以比平均的前十的速度会快一点。

福晟是一家全产业链发展公司,其在建筑领域的六建公司,发展良好,而建筑正是世茂的短板。

此外,福晟在全国拥有很多优质的旧改资源,估计有3000-4000亿规模货值,这是世茂的短板,这也是双方值得合作的地方。

关于福晟集团

福晟集团创建于1993年,是一家地产、建筑两翼协同,涉足贸易、物业管理等领域的大型综合性企业集团,算得上是地产界很多企业的老师,旗下项目遍布福州、长沙、深圳、广州、中山、东莞、珠海、郑州、天津等全国20多个省市。

秉承“美好生活,专筑为您”的理念,福晟集团致力于通过高品质、多元化的产品和服务,打造稳健生长的百年老店。

福晟旗下的福建六建集团堪称是“优质资产”,其创建于1950年,辖有建筑工程、工程设计及勘查、钢结构等20多个经济实体,施工项目遍及福建、北京、河南等25个省市。

在商业方面,福晟商业先后开发有福晟·钱隆广场、福晟金融中心等产品线。目前,运营的自持商办物业面积达200万平方米。吕翼表示,世茂在物业运营上具有经验和能力,两家合作后,计划将福晟现有物业租金收入提升50%。

而福晟生活服务集团作为福晟集团下属独立运营的物业公司,管理区域包括福建、广东、上海、天津等城市。许世坛特意指出,目前,世茂正在分拆物业板块赴港上市。而福晟物业如果并入到世茂物业板块中,将迅速扩大世茂物业的管辖面积和规模。

世茂与福晟达成合作后,首要面临的问题就是福晟的债务重组。

作为曾经的“黑马”,由于过于激进的扩张,福晟在2019年爆发流动性危机。据福晟合并报表透露,截至2019年6月底,其短期债务443.47亿元,同期货币资金仅为72.91亿元,即将到期的短债约70亿元,但非受限现金仅约57亿元。

说实话,福晟作为一条大鱼,为什么就被吃了呢?要知道,福晟2019年的销售额,卖了将近700亿。

一切都源于2017年的那个赌局。2017年,房地产行业已经大爆发,深圳从2015年开始,16年初均价就飙到广州的两倍,随后上海、南京爆发地王潮,合肥、郑州、西安.....城市轮动效应很明显。在行业内谨慎了将近二十多年的福晟潘伟明,眼看着这样好的行情,实在是忍不住了,决心冲一冲,于是赌上全部身家,组织飞虎队全国抢地,宣布十年后要实现8800亿的销售额。

为什么说潘伟明谨慎了20年呢?原来,从1993年潘伟明和其兄潘超文创立云星集团起,潘伟明就立下了那个被业界称为“地产运作法宝”的“福晟五不拍原则”。

福晟五不拍原则:不拍利润率低于15%的土地;不拍建筑面积低于10万㎡的土地;不拍风水不好的土地;不拍无信心拆迁的土地;不拍“地王”项目的土地。

而到了2017年,不论是难拆迁的旧改,还是价格高昂的地王项目,福晟都觉得能够“以时间换空间”。也正是在这一年,福晟花了800亿,拿到了3200亿元货值的土地,在所有房企新增土地货值中排第七位。与之相对应的,是四十几位的销售额排名。

本来嘛,销售排名跟不上拿地排名节奏,并不是什么太大的错误——在地产行业,拿地容错度其实很高的,基本上捂一捂,等待周边再出一块高价地,自己的地就不觉得贵了。

然而,那可是2017年!10月份,著名的“房子是用来住的,不是用来炒的”的论断出现,形势急转直下。

而与之类似,万科2014年宣布了合伙人计划,恒大2015年宣布100天拿100个项目,融创2016年宣布并购莱蒙国际的计划,他们的做法跟福晟类似,都是不遗余力去拿项目,唯一的区别就是福晟晚了一年,在2017年还去全国抢地。

没错,只晚了一年。这就跟炒股一样,股价从年头炒到年尾翻了十倍,临到头出货了,福晟宣布来接盘。

如今,世茂来接福晟的盘了。

另外,自去年9月开始,福晟就一直陷入“破产”、“裁员”传闻中。更有媒体爆料,福晟曾向政府申请破产但未通过,为此,才由政府出面找来世茂、东方资产共同接盘,而接近这笔交易的人士处获悉,此次三方世茂、东方资产、福晟的股权比例大致为4:3:3。

对此,许世坛并未正面回应,“福晟虽然规模很大,但大部分没上市,我们要做完尽调才会公告,现在处于前期阶段,但必须先把新品牌做好。”

据观点地产新媒体了解,东方资产是四大AMC之一,即国家发起成立的专门为收购银行不良资产的金融机构,一开始为四大银行服务,逐渐发展到各大银行不良资产包的收购。

而在今天活动现场,东方资产、信达资产、招商证券、中泰证券、东新证券、厦门信托等金融机构也有派代表出席,另外包括中国工商银行、建设银行、招商银行、光大银行等15家银行机构的代表。

据了解,由于并未整体上市,除了福建传统的民间借贷,信托、基金等“短债长投”的融资模式就是福晟集团主要的资金来源。

多个方面数据显示,截至2019年中期,福晟集团负债总额高达741.34亿元。其中,短期债务为443.47亿元,占总债务比例为59.82%,而同期货币资金仅为72.91亿元。

而对交易另一方,受益于长期稳健的财务管理,也为世茂在当下的市场环境提供更多收购的余地。

据了解,仅2019上半年,世茂房地产就先后获得132亿公司债额度,并分别以6.125%、5.6%的利率成功发行20亿元美元债,同时8月签订8.38亿美元及39.94亿港元四年期银团贷款,利率为Libor/Hibor+2.98%。

回到此次交易,由于涉及两个公司和一个全新平台,财务运营和管理的融合将是一大挑战。

对此,世茂集团执行董事兼财务管理中心负责汤沸回应称,“目前要先将暂时的困难渡过去,所以在财务上我们和福晟财务团队一起做债务重组。这当中会引进世茂的一些资源,也希望通过福晟后期自己的经营能够有一个清偿能力。”

据了解,福晟曾经在全国多地并购拿下的多个项目也存在遗留的债务问题,世茂进场后,怎么样处理这些项目的债务纠纷也是一大考验。

除了债务重组,作为世茂、福晟平台未来的操盘手,吕翼表示,下一步还将对福晟进行组织架构层面的改革,并且精简架构和人员。对于福晟原有团队来讲,世茂的强势进入,人员整合和团队文化的融合也是双方面临的问题。

面对福晟目前约1000亿元的可售货值,许世坛将今年双方合作的目标定为300亿元。其表示:“今年合作平台的目标会超过300亿,我们大家都希望这一千多亿可以分四年来卖,我们不会做亏本的生意”。

现场提问:想问一下福晟集团的潘董,两家集团合作以后,世茂集团的加入对福晟未来的发展会有什么动力?

潘伟明:世茂在组织管理能力、融资能力、资金统筹、现金流,包括产品附加值都是挺强的,在行业中也是有一定的地位,也有口碑的,福晟需要这样的战略合作伙伴,来把我们的产品提升。

不是我们房子卖贵一点,而是卖出真正的价值百科所在,把附加值做出来,我们跟世茂一直在交流,一个好的面粉是做成面条还是馒头还是蛋糕?

可能在世茂的手里做出来都是不同的,福晟在一二线,包括一些优质的三线,地段是可以的,这些东西也不是说一天两天卖得贵就贵,必须要你的产品能力在那里,你没有充分的产品能力,它也涉及到资金,如果一开盘当天就一次性收回来,跟我分期包括按揭不同,所以这个刚好是世茂的强项,所以在我们的管理要提升,把产品附加值做出来,把我们的效益做出来,这个是对福晟的一个帮助。

第二个就是世茂就现金流的管理,在行业中是得到认可的,金融界也很认可,现金流管理是相当到位的,这两年可以弥补我们在过程中有着不足,将来世茂福晟绝对不会出现现金流的问题,也不会出现资金的问题。

第三个在组织架构上,世茂是强调人均效能,每一个人要做产值,比如说我给你一百人,你能够赚多少钱,创造多少利润,有多少业绩?

这个也是弥补了福晟,福晟这几年在发展中考核偏弱,世茂这块组织架构看指标,因为企业最终还是要追求利润,我们两个不会做亏本生意,肯定在目前1000多亿怎么提升它。

我们通过跟世茂交流合作,学习了很多。我相信未来的房地产可以通过两家企业的大融合,我们跟团队说,跟世茂合作一定要认同世茂的文化,起码两个文化有很多共同点,两家企业都比较务实、开放,对员工很好,我们大量十几年的员工,他们也是很多十几年的员工,所以我们文化上是相同的。另外,世茂的专业能力,大家认同,假如没有专业能力,不可能把我们的产品打造的价值百科更高。

第三个,敬业,世茂团队相当敬业,很多年轻人干劲很足,这几点对我们是很有帮助的,包括将来的旧改,大湾区上,都有很多的共同点,包括它的一些酒店,有一些博物馆这些,在我们将来的旧改中也会嵌入进去。

现场提问:有两个问题,第一个就是世茂福晟品牌双方的股份占比大概是多少?发布会上东方资产和信达有相关的人员出席,他们两个扮演的角色是什么,是不是也占有相应的股权?这次是一个全新的合作模式,世茂是为此是不是像传统收购有一种交易对价,世茂是不是也会有金钱代价的支出给到福晟那边。对于未来双方合作中,对于世茂自己的现金流,和负债有什么相关的影响?

许世坛:我们世茂也是上市企业,福晟整个集团因为企业规模也很大,其实大部分是没上市的,有一小部分项目是上市公司,上市公司需要很多手续,我们做完尽调各方面才能披露。现阶段为什么今天要开这个会呢?第一是因为新闻媒体报道很多,有一些报道不太准确,我们大家都希望有一些正确的声音,希望各位媒体多支持吕董,因为他想尽快卖房,希望我们大家对这个品牌有认识,知道这个是特别好的品牌,所以今天的发布会主要是这个原因。

汤总说了,第一,世茂和福晟是全方位的战略合作,所以我们把战略合作协议签了,我们团队是以代管,品牌输出,但是我们肯定会对这些项目做一些债权的清理或者重组,现在也在做,东方资产、信达也很支持,都在合作。

我们的合作范围是全方位的,比之前你们的报道都要多,不是多少个项目,是全方位的,所以会有很多个项目,潘主席在旧改方面有很多的资源,所以多少项目我都不知道,潘主席在出差,也在增加新的项目,所以项目是很多的。

第二个是股权,我想股权主要还是世茂和福晟,金融机构对我们的支持,主要是我们两家,当然会以世茂操盘,所以这个没问题。我觉得到时候等我们做完了这些债务重组,上市公司不需要多高,所以它需要一个过程,我们现阶段只能告诉大家这个事情。现在还是前期的阶段,但是我们一定要要尽快把品牌输出做好,必须尽快地销售。

刚才汤总说的,很多媒体有误会,说世茂吃下这么大的资产,我首先说几个不同的观点。

第三个,福晟有1000多亿的资产,还有上百个商业,但是这个是可售资源,福晟之前的问题可能是短期流动性的问题,其实就是比较短期,需要换成长期的债,把贵的债换成便宜的债。我们会配合金融机构一起做这个事,不是说需要多少钱,更重要的是我觉得这个品牌做好,我们销售也没什么问题,我们今年给的指标会超过300亿。当然会比福晟之前少一点,因为我跟潘主席有个共识,不想太快,我们希望这一千多亿可以分四年来卖。

很多媒体说是不是要亏本,我跟潘主席不会做亏本的生意,肯定要赚钱,但是还需要时间,需要把贵的融资成本变成便宜的,需要把短的变成长的,需要把一些刚需的盘升级成改善型的,需要卖出溢价,也需要通过新的世茂福晟品牌,希望提供给客户用户业主一个更好的享受,也希望他们要付出一些溢价,我们也希望不要卖这么多,希望能够有一些控制,做到利润有序的提升,所以我们对这个还是有信心的。

未来十年融资是最核心的能力,特别是投资,未来投资应该追求“0库存”,在此之前的房地产模式是多拿地,多储备,拿的越多越好,但是未来房地产行业的利润将会变得非常有限,在房价上升空间有限的情况下面,地“捂”在手上是没有意义的,未来的库存,应该控制在2-3年内可以消化的水平。

小编认为,福晟之前的运作模式其实并没有什么样的问题,只是遇到了当下的调整期所带来的市场波动,从而影响了福晟的战略规划,最终才选择了与世茂的合作。

从世茂来看,30年的发展,让世茂积累了丰富的运营管理能力,在其以最大股东的身份操盘福晟集团87个项目后,在一定程度上的确可以更好地发挥这些项目的优势。未来类似世茂和福晟的合作模式也会逐渐成常态,百强房企即将进入“大合作时代”。

世茂现在再去接盘福晟,其中的风险,又是否会像福晟高价买地那样,对风险视而不见呢?世茂并购福晟,跟福晟高价拿地,骨子里并没什么不同,两者都是赌。

毕竟,福晟的高地价成本,不可能因为世茂接盘而降低了。

只不过,福晟赌输了,他没有在年轻的时候买更多的地。

而世茂,看起来好像是个赢家。但仔细想想,世茂所能做的,也就是再度给福晟以时间,去换取世茂4000亿营收的空间。

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