曾有一位粉丝朋友问我，为什么开发商都那么有钱？拿一块地都是几十亿，上百亿，有时候都比一个上市制作企业全年的营业额还高。
其实，要回答这样的一个问题不难。在房企出资拓宽部分作业的朋友应该知道，开发商通过“合作同伴”供给的资金取得地块，拿地半年就能够直接进行预售，开发商收到购房者首付款后，银行随后发放住所借款，而房企水到渠成拿到整个房款。房企运用取得资金再进一步扩展借款，然后运用这些资金再拿地开发新项目，有点相似“滚雪球”。
这些年，咱们咱们能够看到许多房企出售规划均是以翻倍款式增加，如此高的增加率，是其他任何一个正常职业都无法做到的。而房企通过这种“高周转”方法完成了规划跨过，仅仅在2019年1-11月，全国出售额超千亿的房企已达27家，开发商财大气粗可见一斑。不过，这种“高周转”开展方法也蕴藏着巨大危险。
关于这一点，监管部分心如明镜，从主管部分操控房企向银行、信任融资发债，到阻塞非房地产资金流入房地产范畴，均是在避免金融危险进一步扩展。日前一条音讯更是直接戳中开发商的“把柄”。
从黑龙江住所和城乡建设信息网得悉，由省住所和城乡建设厅、省自然资源厅、省当地金融监督管理局等六部分一起发布了《住关于进一步加强全省房地产商场监管的告诉》文件。有两点核心内容遭到房地产界的广泛重视，一是从2020月1月1日起，要求各地要核对资金来源，保证房企运用合规的自有资金购地；二是要求在2019年1月1日今后取得土地开发权的新楼盘，房企申领出售许可证需满意“多层高楼工程形象进展到达封顶时、高层高楼工程形象进展到达总层数的三分之二时准予预售”。 下面让咱们一块儿来看看剖析。
第一条很好了解，长期以来，参加过土地竞拍的人应该知道，房企代表在竞拍土地时，加一次价几千万，几个亿，这些钱大多不是房企自有资金，一般是从“合作同伴”，如银行、信任、稳妥等组织取得。同伴们也愿意给房企钱，由于这些年房价不断上涨，咱们都能取得不菲的收益。
正由于有了 “背面” 这些支撑，开发商们就能在土地商场叱咤风云。这些年房价不断上涨，这些一个又一个的“地王”功不可没，依据数据计算，仅在2016一年，全国地王数量就超越300宗，当一块高价地诞生，开发商、房产中介，乃至周边的出资炒房客，都像打了鸡血似的，在这种气氛中，张望的购房者也被带入楼市中，不断演绎着火爆行情，这儿面有多少是自住，有多少是炒房的，咱们不得而知。
让开发商自有资金拿地方针一旦施行，一方面能够让开发商加速出售节奏，不然没钱拿地搞新开发，另一方面，开发商没那么多钱去拿地了，只要把房子卖掉了才有资金拿地，高价地就不会那么简单发生了，土地商场就会稳定下来，购房者也不会那么简单被带节奏了。
第二条对购房者影响就更为直接。这些年发生的不少房闹现象，八成与商品房预售有关，购房者买房全凭一张图，付完首付款，拿到房子是1年半到两年的事了，不论购房者有多少等待，横竖交房时看到的便是既成事实，绝大多数都是杯水车薪，对房子质量把控更是无从谈起。
说起预售制，还得追溯到上个世纪90年代中，由我国香港房地产商创造的“卖楼花”方法传到内地，前前后后有近25个年初，而这正是咱们房地产加速速度进行开展的时期，不可否认，预售制的确处理了开发商的资金周转难题，但也的确对购房者形成危害。人民日报曾宣布评论称，“商品房预售制从最初利大于弊，到现在争端重重，反响了这个准则现已不适应当时的经济开展”，“撤销预售制，从久远来讲是不可避免的”。
实际上，关于撤销商品房预售制的尽力一直在进行。早在去年底，全联房地产商会秘书长赵正挺称，全联房地产商会对预售制若干问题进行深入研究、提出陈述，上报中华全国工商业联合会。可是，到现在还没有看到有揭露的成果。而黑龙江的这个规矩要求，无疑又把这个作业向前推进了一步。
就笔者看来，撤销预售制或是一种方法，事实上，咱们眼下不少城市在楼市调控期已拟定了现房出售准则，就相当于撤销了预售，购房者到售楼处买房，所见即所得，开发商想在质量上玩什么猫腻，购房者会给出答案。如果说当下全面撤销预售还不具备条件的话，咱们也能够看看一些发达国家尽管也实行了预售制，但做法是否能够学习？
比方德国选用分期付款方法，购房者依据工程进展付出购房款。在瑞典，开发商有必要通过一个名为“住所居住权协会”严厉审阅后才干制作房子和出售，由该专业组织全程监督把关。新加坡跟德国相同，也是购房者依据工程进展分期付款，但相关付出份额和要求均做了具体规矩。
最终，房君以为，黑龙江这则规矩仅是一个头，应会有更多省市仿效，虽会让许多开发商“寝食难安”，但可给今后的购房者得到实惠。
楼市在国家“动真格”的调控下，开发商的日子会渐渐的不好过。就自有资金拿地和现房出售这两条，关于资金雄厚的大房企还算好些，但也不敢轻率拿地，由于都是自家口袋的真金白银，那么土地商场就不会那么火爆，房地产商场也就简单平稳。现房出售方针，对不少资金实力缺乏的房企来说就比较“难”了，由于中斗室企融资本钱自身就比较高，拖延两年出售或纷歧定能撑下来。
关于购房者来说，平稳的房地产商场，有利于购房者理性挑选，卖现房规矩促进开发商在产品质量上下功夫，购房者买到好房子的概率更大些。当然，楼市问题冰冻三尺非一日之寒，需求耐性和时刻，咱们信任，今后住所商场环境会越来越有利于购房者。
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